Indefrosset grundskyld har fået øget betydning for professionelle aktører på ejendomsmarkedet, særligt efter de ændringer, der trådte i kraft fra 2024. Når stigninger i grundskylden udsættes, bliver de til et lån, som først skal tilbagebetales ved salg af ejendommen eller ved frivillig tilbagebetaling. Tidligere var ordningen kommunal og uden renter, men fra 2024 administreres den af staten, og der pålægges nu rente. For personer, der arbejder med investering, asset management eller rådgivning, er det relevant at kende til de nye vilkår og muligheder knyttet til indefrysning. Vilkår, praktiske valg og et præcist datagrundlag afgør, hvordan indefrysningen påvirker økonomien i den enkelte handel.

Relevans for professionelle aktører

Håndtering af fast ejendom påvirkes af udsving i grundskylden, da det kan have betydning for både likviditet og værdiansættelse. Indefrosset grundskyld betyder, at stigninger i grundskylden automatisk udskydes og ikke belaster likviditeten med det samme. Det skyldige beløb omdannes til et lån hos Skatteforvaltningen med sikkerhed i ejendommen, og lånet forfalder ved ejerskifte. Den midlertidige ordning dækkede stigninger i perioden 2018 til 2023, mens ordningen fra 2024 er gjort permanent og tillige omfatter stigninger i ejendomsværdiskatten.

Ordningen omfatter kun fysiske personer, der ejer en ejerbolig. Selskaber, andelsboligforeninger og almindelige erhvervsejendomme er undtaget, og det samme gælder personer, som ejer boligen sammen med et selskab. For investorer og asset managers er ordningen derfor især relevant, hvis porteføljen indeholder ejerboliger købt af private, eller når der rådgives om handler med private sælgere. Ordningen var rentefri og administreret af kommunerne fra 2018 til 2023. Fra 2024 er administrationen overgået til staten, som opkræver en effektiv årlig rente. Dette bør indgå i de økonomiske vurderinger.

De indefrosne beløb udgør således en post, der skal afregnes i handlen, og som indgår i finansieringsstyringen og risikostyringen. Når beløbene sammenholdes med ejendommens grundværdi og ejerhistorik, bliver det tydeligt, hvornår lånet er opbygget, og hvor stort et beløb der skal indfries ved overdragelsen.

Sådan fungerer ordningen

Ordningen om indefrosset grundskyld gælder automatisk for stigninger i grundskylden fra 2018 og frem, dog med forskellige vilkår afhængigt af perioden. Lån optaget mellem 2018 og 2023 er rentefri og forbliver under kommunal administration. For skatteåret 2024 og derefter overtager staten administrationen, og der tilskrives en årlig rente, som efter det lovbestemte nedslag på 25 pct. var 2,66 pct. for 2025 og er 2,16 pct. for 2026.

Ejeren kan fravælge ordningen på forskudsopgørelsen senest den 31. december i det år, lånet vedrører, og gælden kan indfries helt eller delvist før tid for at begrænse renteudgifterne.

Når et ejerskifte registreres, forfalder lånet og de påløbne renter til betaling uden at overgå til køberen. Kun en ægtefælle kan under visse forudsætninger overtage lånet. Præcise oplysninger om disse beløb bør derfor indgå i due diligence for både køber og sælger, så parterne undgår uforudsete forpligtelser i handlen.

Anvendelse af ReData

Værktøjet ReData giver overblik over grundlaget for grundskylden på tværs af adresser. Platformen samler grundværdier, vurderingshistorik, ejerforhold og tinglyste handler for den enkelte ejendom, hvilket gør det muligt at aflæse, hvornår grundskylden er steget, og hvor stor stigningen har været.

Ved handler og værdiansættelser gør adgangen til opdaterede vurderingsdata det muligt at vurdere, om der findes indefrosne stigninger på en ejerbolig, inden sælgers opgørelse fra Skatteforvaltningen er tilgængelig. Selve lånebeløbet fremgår af sælgers skatteoplysninger og skal dokumenteres i handlen. Ejeren kan hente opgørelsen over de indefrosne beløb i TastSelv, og dokumentet bør vedlægges handlens akter sammen med de seneste ejendomsskattebilletter.

Dataene understøtter rådgivningen af private købere og sælgere samt långivernes vurdering af det beløb, der skal indfries ved overdragelsen. Oplysningerne danner desuden grundlag for at vurdere, om fravalg eller førtidig indfrielse er relevant for den enkelte ejer.